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哪里的二手房,最容易成交?

   日期:2021-09-15 10:30:20     来源:中国质量万里行    作者:中国质量万里行    浏览:103    评论:0    
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本文来源:楼市参考

文 | 白羊

在经过长时间单边上涨后,大陆很多城市的楼市正面临着一个尴尬且微妙局面——二手房有价无市。

熟悉资本市场、玩过股票的应该都知道,有价无市的资产就是一堆纸上财富,也就过过眼瘾而已。

所以,新常态下,二手房市场的流动性往往是衡量一个城市楼市安全边际的重要指标。

那么,哪里的二手房流动性好、最容易成交呢?

日前,贝壳找房发布《2020新一线城市居住报告》,报告共选取了北上广深四个一线城市和典型的二线城市共38城作为研究样本。

其中,里面一张“重点城市二手房流动性指数”的图表引起了笔者注意,也算是给上述问题一个不算全面(只选取了19个重点城市)但很直观的答案。

二手房流动性指数最高的是深圳,近乎100%,这主要与深圳城市空间逼仄,住宅用地供应量极小有关,楼市交易完全被二手房主导。

其次是成都,其二手房流动性指数达到80%,比北上广都高,是其隔壁大兄弟重庆的2倍还多。

还是蛮令人意外的。

接下来则是北京、西安、南京,二手房流动性指数也达到了60%及以上。

居于中间的是天津、郑州、杭州、苏州、合肥、武汉、青岛、广州等地,二手房流动性指数也都达到了40%及以上。

东莞、重庆、上海、长沙、沈阳、佛山等地则相对靠后,二手房流动指数仅在20%-40%之间。

当然,这个靠后只是相对前面10多个城市而言,若放在更大的样本池中,仍然是靠前的。

流动性指数越高,说明这些城市的二手房交易越活跃、出手越容易。

反过来,活跃的二手房市场又能及时挖掘房价变化,使得房价的上涨或下跌更真实也更坚实。

活跃的二手房市场会让一个城市的一、二手房之间的价格传导更为顺畅,楼市“反脆弱性”更强。

所以,从这个角度看,深圳楼市虽然火热、房价虽然奇高,但支撑力量也是坚实的,就像茅台、苹果、亚马逊等巨头们的股价一样。

总之,上面这张图表给我们当下买房,尤其是“短线操作”的投资性买房,提供一张很好的城市地图索引。

若我们将主要城市的流动性指数、二手房“卖盘量”结合起来看,更能直观地反映出一些城市的楼市当下存在的结构性压力。

如下图,据统计,截至本月初,主要城市中,二手房挂牌量最大的是重庆,约为16万套;

卖盘量站上10万套大关的还有天津、成都、沈阳、郑州,分别约为14万套、13.6万套、13万套、11万套。

大连、苏州、南京、北京、西安、哈尔滨等城,离10万大关也仅差临门一脚。

从盘口上看,这几个城市的楼市颇有一番“山雨欲来风满楼”“黑云压城城欲摧”的景象。

不过,若结合前述的二手房流动性指数来看,这几个城市的楼市承受的真实压力是完全不一样的。

有的城市虽卖盘量大,但二手房流动性指数也高、交易活跃。

如成都、天津、西安、郑州、南京、北京、苏州等。

相对活跃的二手房交易市场也就就意味着,短期内这些城市楼市并不会因为巨大的“卖盘洪峰”而形成威胁楼市稳定、冲击房价的“堰塞湖”

有些城市情况就没这么乐观了,它们恰恰相反,呈现出卖盘量大但二手房流动指数并不高的特征。

典型的有重庆、沈阳等城市。

如上述两张图表,重庆二手房挂牌量高达16万套,在主要城市中居于首位,但其二手房流通指数却在主要城市中排名相对靠后,只有30%多一点;沈阳二手房挂牌量约13万套,但其二手房流通指数还不到30%。

这两个城市的二手房市场就像《黑天鹅》作者纳西姆·塔勒布所说的“一个巨大但出口很窄的电影院”,也像一个巨大的堰塞湖。

风险也是显而易见的。

短时间内,对房价冲击尚不明显,挂牌者的心态也相对乐观或者说没那么急切,主要表现可能就是交易周期被大大拉长,但若长期无改善甚至情况越来越严重,就像股市里的韭菜一样,心态蹦了或者杠杆支持不住了,最后难免会选择割肉走人。

所以,对于重庆、沈阳等地楼市,如果是投资买房,就像笔者上篇文章说的,最好先敲定自己能接受的投资锁定期,最好长线投资、用时间换利润。

若这个时候还想在这些城市赚快钱,下场只有一个:被开发商割韭菜。

事实上,沈阳已经在开始割韭菜了。

如下图,相对于其二手房市场的压力,其一手房市场仍然较为活跃。

7月,沈阳一手房价同比增长9%,在70个大中城市中居于前列。

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